Това модерно занимание тепърва набира популярност в България, а наименованието му все още не е получило адекватен и разбираем превод на български език. Затова използваме английското фасилити мениджмънт/ facility management – което буквално означава „управление на съоръжението”. Но какво всъщност значи да управляваш сграда и каква роля има тази дейност?

Оказва се, че да се грижиш за недвижимо имущество е далеч по-комплексна и отговорна работа, отколкото първоначално човек би си помислил. Спектърът от области, за които е отговорен фасилити мениджмънта е доста широк, а ролята му се оказва решаваща от инвестиционна и финансова гледна точка. Нека най-напред започнем от някои факти, свързани с изграждането и живота на всяка една сграда или съоръжение, които са предпоставили необходимостта от фасилити мениджмънт като професия.

Според проучвания и мнения на международни експерти, стопанисването и поддръжката на недвижимото имущество е на стойност между 4 и 9 пъти по-висока, от разходите за построяването му. Самите експлоатационни разходи могат да надскочат многократно предварителните очаквания на инвеститорите, а състоянието на съоръжението и възможностите, които предоставя, са пряко свързани с тези разходи през различните етапи от живота на сградата. Пълноценното функциониране и жизнения комфорт при обитаване на сградата са това, от което живущите или наемателите в нея имат нужда и са условието и предпоставката за успешното й просъществуване във времето.

Накратко може да се обобщи едно – за да бъде построяването на една сграда успешен инвестиционен проект, трябва да се обърне голямо внимание на функционалността й, така че експлоатацията и поддръжката през целия й жизнен цикъл да са финансово рентабилни за инвеститора. Оттук логично възниква и ролята на така нареченото „управление на съоръжението”. Основна цел на фасилити мениджмънта е запазване и при възможност повишаване на стойността на собствеността като актив, снижаване на разходите по нейната експлоатация и увеличаване на приходите от нея. Умелото планиране на разходите за целия жизнен цикъл на съоръжението, а не единствено към момента на построяването му (или друг единичен момент), може да доведе до спестяването на много средства.

Фасилити мениджмънтът може да се включи като дейност в два различни етапа от проекта за изграждане на съоръжение – като активен участник на ниво планиране на инвестиционния проект и/ или като стопанин на вече осъществения такъв. Ползите от включване на фасилити мениджмънта на предварителния етап, етапа на проучване, са свързани най-вече със спестяването на сериозни експлоатационни разходи, ако се направи разумно планиране на материалите, функциите и възможностите, които ще предоставя сградата на нейните ползватели, както и да се планира цената на тяхната поддръжка. Възможно е фасилити мениджърът да предвиди технически проблеми при експлоатацията на сградата, така че своевременното им отстраняване в ранна фаза на проекта ще коства минимални разходи за собственика.

Вторият етап на включване на действащо звено в управлението на сградата, е свързан най-вече с ролята на фасилити мениджъра, който осигурява на всички необходими условия на наемателите в сградата за пълноценното изпълняване на дейностите им и поддържането на комфорт и удовлетворение от обитаването й. Основен принцип в работата на фасилити мениджъра е профилактиката при организиране на поддръжката на сградите, сградните съоръжения и инсталации.

Някои от основните дейности, които се поема фасилити мениджмънта, са:
– Техническо управление на обекта
– Поддръжка и обслужване
– Обслужване на комуникациите
– Ремонти
– Отстраняване на повредите
– 24 часово дежурство
– Енергиен мениджмънт
– Почистване на сградата и общите части, почистване на фасадата
– Осигуряване на охрана и противопожарна безопасност
– Поддържане на външни площи
– Поддръжка на зелени площи
– Снегопочистване
– Телефонни и портиерни услуги и др.

Освен че е по-удобно и практично всички тези услуги да бъдат координирани и предоставяни на собственика на сградата от една единствена страна – екипът от фасилити мениджъри – този вариант осигурява най-важното в бизнеса – икономически изгодното решение. Компетентният фасилити персонал има погледа и необходимата широта на мисълта, за да обхване наистина всички дейности и услуги, които ще са необходими за правилната и рентабилна поддръжка на сградата, така че тя да печели, вместо да харчи средства на собственика й.

Самите административни услуги и управлението на експлоатацията на сградата пък се обединяват в раздел дейности, подчинени на така наречения „пропърти мениджмънт”. На пропърти мениджъра могат да бъдат делегирани част или всички задължения, свързани с експлоатацията и управлението на имота от името и за сметка на собственика. Такива услуги са например събиране на наеми, плащане на сметки, предоставяне на услуги, застраховане, управление на поддържащия персонал, рекламиране на имота и договаряне с потенциалните и настоящи наематели и т.н. Този тип поддръжка на сградите и съоръженията е услугата, която фасилити мениджмънта предоставя на етап завършен и функциониращ инвестиционен проект.

Разумното планиране и отговорната поддръжка на сградите и съоръженията превръщат дейността на фасилити мениджмънта в отговорна и значима дейност, която всеки далновиден инвеститор трябва да предвиди в проекта си. Фасилити мениджърът е „добрият иконом” на една сграда, който с предвидливост и внимание към детайлите планира и поддържа съоръженията така, че да са предпочитани и функционални за обитаване и използване при възможно най-ниските разходи за това.

Къде да учим в България?

Макар и сравнително ново навлязла професия, обучението в тази сфера вече се предлага и на академично ниво и от най-старият български университет – СУ „Св. Климент Охридски”. Това е магистърската програма на Стопанския факултет на СУ – „Икономика и управление на сгради и съоръжения – Фасилити мениджмънт”.

Тя е с продължителност 2 години и половина и цели създаването на висококвалифицирани ръководни специалисти по управление на сгради и съоръжения, които да се реализират в частния и обществения сектор. Обучението в програмата се състои от

• Модул с общоикономически и мениджмънт предмети

• Модул с професионални дисциплини
• Финален модул – учебна практика, преддипломен проект и магистърска теза.

Източник